ЖК "Борисоглебское": в плену автомобильной зависимости

Московская прописка в 40 км от столицы, малоэтажное жильё, окружённое лесным массивом, и дешевые коммунальные услуги. За все эти плюсы жители расплачиваются отсутствием общественного транспорта.

27 рублей за квадратный метр платят жители ЖК “Борисоглебское” за коммунальные услуги. К этой сумме добавляется ещё квитанция за электроэнергию и холодную воду по счётчикам. За отопление и горячую воду платить не нужно — подогрев осуществляется индивидуальным газовым котлом, установленном в каждой квартире. Итого за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м здесь платят около 2 тыс. рублей, а за 73-метровую трёшку — в районе 4 500. И это сравнительно недорого. Земля здесь московская, как и тарифы. В соседнем Селятино, например, которое относится к области, за однокомнатную квартиру платят почти столько же, сколько в “Борисоглебском” — за трёхкомнатную.

Экономия на коммунальных платежах — очевидный плюс ЖК “Борисоглебское”, да и сами квартиры стоят недорого. Неплохой вариант для тех, кто готов поселиться за 40 км от столицы. Но в округе пока ни транспорта, ни даже магазина покрупнее не найти. Куда ни соберёшься — а без машины тяжело. Как устроились жильцы первых заселенных корпусов, узнаем сегодня.

Как доехать до ЖК “Борисоглебское”

На календаре январь 2018 года, и пока что добираться в ЖК “Борисоглебское” лучше всего на автомобиле. Расстояние от МКАДа составляет 40 км, путь лежит по Киевскому шоссе. После Апрелевки и Селятино будет поворот направо в сторону Рассудово. Жилой комплекс от шумной трассы отделяют 2 км, на которых расположены лесополоса и дачи. Если говорить о пробках на выезде, то они маловероятны даже утром в будни. Дорога новая, а живёт здесь не так уж много народу, чтобы создавались заторы. С пробками жители “Борисоглебского” сталкиваются чаще на подъезде к Москве. Там даже пяти полос не хватает на всех, и приходится толкаться.

На Киевском шоссе есть выделенная полоса для общественного транспорта. Но пока что этот факт не облегчает жизнь резидентам комплекса, ведь автобус в Москву и обратно не запустили. Транспортное сообщение застройщик обещает наладить в феврале, автобус будет ходить до станции метро “Саларьево”. Время в пути составит 45 минут.

Сейчас общественного транспорта нет даже от железнодорожной станции Рассудово, что находится в 2 км от КПП первого из заселённых кварталов. Жители ходят пешком, безопасный тротуар и освещение появились здесь несколько недель назад. В перспективе появится автобус. От станции Рассудово до Киевского вокзала на электричке можно добраться за час.

Описание проекта

Строительство намечено грандиозное — 219 домов в четырёх кварталах: Кленовом, Сиреневом, Берёзовом и Рябиновом. Но поскольку все строения — трёхэтажные, плотность населения здесь невысокая. К 2022 году, когда проект подойдёт к своему завершению, здесь будет проживать 12 тысяч человек. Дома будут подходить практически вплотную к железнодорожному переезду, Сиреневый квартал располагается ближе всех в ж/д станции Рассудово — в 400 м.

В трёх кварталах будет свой детский сад на 190 малышей. Исключение составляет только Берёзовый квартал. Но он располагается по центру жилого комплекса, поэтому до детских учреждений в Сиреневом или Рябиновом можно будет дойти за 5 минут. Первый детский сад в Кленовом квартале откроют осенью 2018 года, остальные — по мере строительства домов.

Своя школа в ЖК “Борисоглебское” появится не ранее 2019-2020 года, и сдавать в эксплуатацию её будут посекционно. Каждая из 4 секций рассчитана на 250 человек. Будет расти жилой комплекс — будет расти и школа.

На территории построят торговый центр, офисное здание с МФЦ на первом этаже, православный храм в честь первых русских святых Бориса и Глеба. Собственно, поэтому жилой комплекс и получил такое название. На генплане обозначены спортивный комплекс и пожарная часть. Все эти объекты будут строится после 2020 года.

Четыре квартала будут соединены между собой Дубовой аллеей. Через улицу Генерала Донскова, которая сейчас проходит через все близлежащие посёлки, застройщик перекинет пешеходный мост. ЖК “Борисоглебское” строится на территории Новомосковского административного округа, поэтому прописку жители получают столичную.

В лесу, что находится за Кленовым кварталом, оборудуют парковую зону с велодорожками и беседками для барбекю.

Что построено к началу 2018 года

Большая часть домов Кленового квартала к началу 2018 года заселена или введена в эксплуатацию. В корпусах, что находятся в глубине квартала, повсеместно идут ремонты, жители готовятся к переезду.

Посторонних на территорию ЖК “Борисоглебское” не пускают, Кленовый квартал огорожен забором по периметру, вход и въезд через КПП. Причём машины досматривают и на въезде, и на выезде. Будет ли такая же система в других кварталах, жильцы решат на общем собрании собственников. Застройщик берёт на себя обязательство только огородить территорию, а вопросы охраны дольщики будут решать самостоятельно. По словам менеджера продаж, жителям Кленового квартала охрана обходится в 50-100 рублей в месяц (начисляется в зависимости от метража квартиры).

Большинство из домов – одноподъездные, в которых располагается всего по 15 квартир. Здания не налеплены вплотную друг к другу, а располагаются на комфортном расстоянии — от 35 до 70 метров, за счёт чего территория комплекса не кажется перегруженной.

Домофонов в подъездах нет, консьержей тоже. Отсутствуют лифты и комнаты для хранения колясок и велосипедов. Но жители всё равно оставляют их в закутках на этаже или при входе.

Парковочные места располагаются на подъездных дорогах к домам, в карманах, на кольцевой дороге вокруг квартала. По словам менеджера продаж, машиномест здесь столько же, сколько квартир — в соотношении один к одному. Уже известно, что в Кленовом квартале после заселения всех домов организуют плоскостную парковку на 500 автомобилей.

Стройплощадка

В начале 2018 года основные силы брошены на достройку Кленового квартала. Сроки сдачи здесь давно вышли — ещё в начале 2017 года. Дольщики с застройщиком ругались, жаловались в районную администрацию, устраивали пикеты. В офисе продаж ничего этого не скрывают, а задержки строительства объясняют тем, что долго согласовывали смену конструкции домов.

Два из самых первых корпусов в Кленовом квартале — панельные с металлическим каркасом. Таких на первоначальном генплане было много. Но впоследствии застройщик отказался от них в пользу монолитно-каркасных — ценой своевременного введения корпусов в эксплуатацию.

Если пройти вглубь Кленового квартала можно увидеть железобетонные каркасы зданий, их стены выкладывают из газосиликатных блоков. Наружные стены облицованы кирпичом. Внешняя отделка панельных домов ничем не отличается от монолитных, так что они не выбиваются из общего визуального ряда.

В Сиреневом квартале, что находится через дорогу от Кленового, строятся 11 домов. Сдать их планируют летом, а ключи обещают выдавать осенью 2018 года. После этого Сиреневый квартал будет строится и дальше, а затем начнётся возведение Берёзового и Рябинового.

Первый объект инфраструктуры ЖК “Борисоглебское” – детский сад на 190 воспитанников – находится на стадии облицовки третьего этажа. Напомню, он должен заработать осенью 2018 года.

Квартиры без отделки, но заказы на ремонт принимаются

Как таковой отделки застройщик не предоставляет. Квартиры передаются дольщикам “в бетоне”, но с возведёнными межкомнатными перегородками. Высота потолков на первых этажах — 2,90 м, а на втором и третьем — 2,70. В квартирах устанавливаются оконные ПВХ-профили разных производителей, к примеру, Gutwerk или Novotex.

На кухне висит газовый котёл Navien Deluxe корейского производства. По словам менеджера продаж, такие рассчитаны на отопление жилья площадью до 160 кв. м. От котла произведена разводка металлопластиковых труб отопления к радиаторам.

Для того, чтобы сделать чистовую отделку в квартире, представители застройщика предлагают обратиться к местным бригадам ремонтников и обещают поделиться контактами. С одним из прорабов удалось встретиться на объекте и обсудить предполагаемый ремонт.

Бригада берёт 5 тыс рублей за кв. метр — только за работу. Все материалы владелец выбирает самостоятельно. В перечень работ, которые предлагаются за эту сумму входит:

штукатурка стен;
шпаклёвка в 2 слоя под обои или в 3 слоя под краску;
окраска стен или оклейка обоями;
устройство оконных откосов;
напольного покрытия – плитка или ламинат;
стяжка полов;
отделка санузлов плиткой;
установка межкомнатных дверей.

Разводка электропроводки, сантехнических труб и установка входной металлической двери входит в перечень дополнительных работ и обойдётся ещё в 60-80 тыс. рублей в зависимости от метража квартиры. Бригадир настоятельно рекомендовал заменить радиаторы отопления, так как застройщик устанавливает самые дешёвые, и толку от них нет. Этот факт позже подтвердили и жильцы комплекса, с которыми удалось пообщаться. Монтаж и демонтаж 4 радиаторов в трёхкомнатной квартире обойдётся ещё в 30 тыс. рублей.

Планировки и цены

Типы домов что в Кленовом, что в Сиреневом кварталах, одинаковые. Поэтому и планировки квартир идентичны. Они не отличаются экстравагантными формами, но выглядят функционально. Несмотря на сроки сдачи Сиреневого квартала, стоимость квартир в нём фактически не отличается от цен в готовых домах Кленового квартала и даже порой превышает её. Возможно, потому, что Сиреневый квартал расположен значительно ближе к ж/д станции.

Студий в комплексе нет. Площадь однокомнатных квартир составляет 35 кв. м. В них на кухню отведено 10 кв. м, а на комнату остаётся около 18 кв. м. Везде есть балкон или лоджия. Средняя стоимость однушек в ЖК “Борисоглебское” составляет 2 200 тыс. рублей.

Двухкомнатные квартиры линейной планировки имеют площадь 51,2 кв. м. Кухня по размеру будет такой же, как в однушке. Комнаты здесь почти идентичные по площади — по 13 и 15 кв. м. Такие квартиры продаются за 3 200 тыс. рублей. Есть двушки и побольше. Можно подобрать как линейку, так и распашонку, и её площадь будет 61-63 кв. м, а цена около 3 500 тыс. рублей.

Трёхкомнатные квартиры представлены в комплексе в двух вариантах планировок. Если взять метраж 66 кв. м, то стоимость будет не выше 4 150 тыс. рублей. А 73-метровая трёшка обойдётся в 4 500 тыс. рублей. Оба типа квартир имеют распашную планировку и окна выходят на разные стороны дома.

Застройщик и условия продаж

Девелопером проекта ЖК “Борисоглебское” выступает компания “СтройИнвестТопаз”, которая существует уже более 20 лет. Несмотря на солидный возраст, данный жилой комплекс — это дебют СИТа в области многоквартирного строительства. Ранее компания занималась только коттеджными посёлками, где преуспевала. За два десятка лет набралось не менее 15 проектов. Вот некоторые названия наиболее крупных их них: “Усадьба Жодочи”, “Зосимово”, “Фаворит”, “Зелёные холмы”.

Ранее квартиры в ЖК “Борисоглебское” продавали агентства недвижимости, но сейчас застройщик всё взял в собственные руки. Напротив КПП Кленового квартала построено здание офиса продаж, рядом есть парковка и детская площадка. На встречу с менеджером можно записаться по телефону, но можно приехать и без звонка. Офис не был пуст, но и очереди из клиентов нет. Общение с менеджером оставило положительное впечатление — сотрудник был дружелюбен, смог ответить на все вопросы и не скрывал информацию о задержках строительства.

Как потенциальный покупатель я оценила и тот факт, что никаких комиссий или дополнительных платежей за регистрацию ДДУ компания не берёт. Чтобы забронировать квартиру на 3 дня, нужен только паспорт. Затем в течение пары дней менеджер подготовит договор. Его нужно будет подписать и одновременно внести на счёт застройщика 10 тыс. рублей, которые впоследствии войдут в стоимость квартиры. Полный расчёт происходит спустя 3-4 недели, когда ДДУ будет зарегистрирован в госорганах.

В ЖК “Борисоглебское” есть возможность приобрести квартиру в рассрочку. Если внести 80% от стоимости рассрочку на 3 месяца дадут бесплатно. Если заплатить только 50%, то на остаток платежа будет начисляться 10%. В Сиреневом квартале можно растянуть внесение второй половины цены заселения — осени 2018 года.

Среди банков, которые предлагают ипотеку в ЖК “Борисоглебское”, только у Сбербанка и ВТБ24 процентная ставка ниже 10% — 7,4% и 9,7% соответственно. “Возрождение” предлагает заём под 10,4% годовых, а “ДельтаКредит” — под 11,5%. В СМП-банке и “Связьбанке” предлагают ипотеку под 12,5%.

При покупке жилья менеджеры предложат услугу по подключению квартиры к газоснабжению стоимостью 20 тыс. рублей. Это можно сделать и самостоятельно, если съездить в Наро-Фоминск и собственноручно оформить бумаги. Но согласование всё равно не бесплатное. Выйдет процентов на 20 дешевле, чем с помощью посредников.

Инфраструктура и экология

Ближайшая социальная инфраструктура для жителей ЖК “Борисоглебское” сосредоточена в населённом пункте Яковлевское, который находится по другую сторону Киевского шоссе. Здесь есть два детских сада, детская и взрослая поликлиника. За детьми из ЖК “Борисоглебское” каждое утро приезжает муниципальный школьный автобус с сопровождающим.

Ближайшие магазины к комплексу находятся возле станции и ж/д переезда, но больше напоминают сельские лавки. Когда идёшь от станции пешком, на себе продуктов особо не натаскаешься, поэтому без машины здесь несладко. В 3 км от комплекса в посёлке Селятино много сетевых магазинов и торговых центров.

Зато вокруг чистый воздух и лес, преимущественно, хвойный. Ели, что растут по дороге к станции, вырубать не будут, даже когда строительство подойдёт к ним вплотную. Кленовый квартал окружён лесом, поэтому экология в этом месте, действительно, на зависть москвичам.

Задержки строительства хоть и были в истории строительства комплекса, но сейчас те корпуса вышли на финишную прямую. Работа на стройке ведётся активно. Уже возведённые межкомнатные перегородки позволят немного сэкономить на черновом ремонте, но стены можно и снести, если планировка квартиры не устраивает — это плюсы монолитного домостроения. Предложения менеджеров продаж обратиться к местным бригадам за чистовой отделкой носят исключительно рекомендательный характер. Возможно, и имеет смысл довериться тем, кто отремонтировал уже не одну квартиру в комплексе. Но можно нанять своих рабочих. Малоэтажных комплексов в окрестностях столицы построено много, их общая черта — это слабо развитая социальная инфраструктура и сомнительная транспортная доступность, особенно если речь идёт об общественном транспорте. Абсолютное большинство жителей комплекса имеет автомобили — с машиной жизнь в 40 км от Москвы значительно проще.