“Новая Москва” появится только через 150 лет

Выводы участников рынка, прозвучавшие в пятницу на круглом столе “Индикаторов рынка недвижимости”, неутешительны: проект “Новой Москвы” – дело отдаленного будущего, если вовсе не продукт предвыборного популизма. Застройщики шутят: “Мы с вами до “Новой Москвы” не доживем”. Они пока не готовы идти на рынок с неясными правилами, и не советуют это делать другим.

“Я слышал оценки, что порядка 50 лет будет строиться “Новая Москва”, – говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – так что в последующие годы будут заниматься только разработкой плана”. Полвека потребуется на полноценную интеграцию территорий Подмосковья в Москву.

“У нас уже нет уверенности даже в том, что это будет 50 лет”, – сгущает краски генеральный директор “Велес Девелопмент” Владлен Волошин. Эксперты его компании проанализировали историю расширения Москвы с 12 века до наших дней и пришли к выводу, что исходя из предыдущего опыта соотношения площади присоединяемых к столице территорий и скорости их освоения на создание “Новой Москвы” может уйти не 50, а все 150 лет.

Это неудивительно: ведь соглашение о границе между Москвой и Московской областью, подписанное в июне 2011 года, предполагает расширение столицы в рекордные 2,35 раза – со 107 тысяч до 251 тысячи гектаров. За 50 лет с 1961 года Москва выросла всего в 2,1 раза.

В течение двух последующих президентских сроков девелоперам и частным лицам можно спокойно ждать, пока правительство будет утверждать планы застройки, развития инфраструктуры, реформировать законодательную базу и т. д., считают игроки рынка недвижимости.

“Мы общались с чиновниками из московского правительства, нам обещали, что ведется поиск подрядчика на проектные работы (по Новой Москве). Его планируют найти до ноября”, – отмечает Владлен Волошин. В то же время заместитель генерального директора ООО “Вектор Инвестментс” Эмиль Вильданов считает, что техзадание на разработку генплана появится только весной.

Хотя весть о создании “Новой Москвы” дала девелоперам возможность немного поднять цены (с новости о присоединении и территорий средний ценник в Ленинском и Наро-Фоминском районе вырос на 8-12%), ситуация здесь чересчур неопределенная, чтобы начать вкладывать деньги в развитие этих территорий прямо сейчас, считают игроки рынка недвижимости.

Невозможно говорить о каких-то изменениях, пока не определено правовое поле этих изменений, отмечает Владлен Волошин. Административно-территориальное деление не определено, органы местного самоуправления не сформированы. Непонятно, каким образом будут решаться вопросы с выпуском градостроительной документации, переводом земельных участков из одной категории в другую. Последний вопрос особенно интересует застройщиков.

Земли “Новой Москвы” по большей части оформлены как сельскохозяйственные, что позволяет собственникам платить более низкие налоги. Если территории Подмосковья присоединят к столице, то власти могут потребовать изменить статус земель с сельскохозяйственных на городские. Для собственников это будет означать значительное увеличение расходов – настолько значительное, что многим будет проще безвозмездно передать земли в собственность городу.

Большие риски в связи с возникновением “Новой Москвы” появляются для загородной недвижимости. Реализация заявленных проектов многоэтажного строительства будет означать увеличение жилого фонда на 21,3-26,3 млн квадратных метров, а населения – на 0,5 млн человек. Утроение населения в этом районе грозит ухудшением экологической ситуации и транспортным коллапсом (потому что не успеют построить новые дороги), отмечает Тимур Сайфутдинов. Это составляет основную угрозу для загородного рынка. “Продавцы задрали ценники уже на 20%, а покупатели не хотят покупать (загородную недвижимость в предполагаемой “Новой Москве”), потому что они едут за город, чтобы отдыхать”, – говорит он. Загородная недвижимость в “Новой Москве” сейчас не продается, а успехом пользуется только городское массовое жилье.

В такой ситуации для застройщиков интересными остаются только традиционные территории, близко прилегающие к МКАД (0-15 км), либо участки, находящиеся вдоль Федеральных трасс. Первые будут интересны строителям многоэтажного массового жилья, вторые подойдут под строительство гипермаркетов, дилерских автоцентров, складов и т. п.

Территории “Новой Москвы”, находящиеся в 15-45 км от МКАД, гораздо менее привлекательны. Здесь возможно строительство загородного жилья, однако оно встречает риски, которые мы уже перечислили ранее. Владлен Волошин считает, что такие участки есть смысл передать городу.

Наконец, наименее привлекательно выглядят удаленные территории на расстоянии более 45 км от МКАД. От них тоже есть смысл избавиться.

Гораздо рациональнее не заниматься застройкой собственных проектов, а участвовать в уже существующих, принадлежащих крупным лендлордам. При этом предельная стоимость сотки земли для этого района должна составлять не более 35-40 тыс долларов. Более дорогую землю на этих территориях покупать нецелесообразно, считают эксперты “Велес Девелопмент”.

Существует возможность, что проект под названием “Новая Москва” вообще не будет реализован или будет реализован только частично, поскольку некоторые факты намекают на политическую подоплеку этого решения и его популистскую направленность.

Власти могли пойти на расширение Москвы, чтобы улучшить положение столицы в рейтинге самых обширных городов мира, шутит Владлен Волошин. Сегодняшняя Москва занимает в этом рейтинге 17 строчку, тогда как после расширения она передвинется на 8ую позицию, обойдя Рио-де-Жанейро, Рим, Лондон, Токио и Анкару.

Проект “Новой Москвы” мог возникнуть не только как политическая амбиция, но и из финансовых соображений в интересах крупных лендлордов и банков, считает Тимур Сайфутдинов. Такой вывод он делает на основе анализа наиболее крупных землевладельцев “Новой Москвы”. Так, крупнейшим из них является УК “Масштаб”, подконтрольная компании “Авгур Эстейт”, которая принадлежит члену Совета Федерации и главе “Русагро” Вадиму Мошковичу. УК “Масштаб” владеет 13 тыс га на Калужском шоссе и реализует масштабный проект “А101”, составляющий основу генплана Ленинского района. 7 000 га будущей Новой Москвы принадлежит компании Абсолют менеджмент, 1700 га – ВЭБу, 1300 га- RDI Group, 1247 га – фонду РЖС, 1100 га – ВТБ и 430 га – Сбербанку. “Проектируя Новую Москву, правительство руководствовалось в первую очередь интересами крупных банков, имеющих большие задолженности”, – считает Тимур Сайфудтинов.

Эмиль Вильданов рассматривает идею расширения Москвы как попытку властей решить транспортную проблему в Москве, которая обострилась уже до предела. Разгрузить трассы старой Москвы можно было бы с помощью переноса правительственных зданий за ее пределы.

Действительно, “Новая Москва” способна запустить процесс децентрализации города. Формирование автономного кластера могло бы перетянуть на себя часть транспортных потоков и перераспределить их. С этой точки зрения “Новая Москва” – позитивное начинание. Впрочем, для того, чтобы развивать инфраструктуру Подмосковья, совершенно необязательно включать пригородные земли в состав столицы и называть их “Москвой”, уверен директор по развитию “ЗемАктив” Роман Курышев. Гораздо важнее – “переломить преграду, которая сложилась во времена Лужкова” между властями Москвы и Подмосковья и скоординировать усилия по развитию инфраструктуры, отмечает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Альтернативным решением проблемы интеграции Москвы и области могло бы стать фактическое включение в состав Москвы городов-сателлитов (таких, как Красногорск и Химки) или расширение столицы по границам ЦКАД, считает он.